Steuertipp vom 24.10.2017

Sind die Beseitigungskosten von Mieterschäden kurz nach Kauf als Werbungskosten sofort abziehbar?

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Nach dem Auszug der Mieter kommen auf Vermieter oft hohe Renovierungskosten zu.

Wenn kurz nach Kauf einer Immobilie Mietnomaden darin auch noch mutwillig Schäden verursachen, ist das für Vermieter ärgerlich. Eine betroffene Vermieterin musste sich aber auch noch mit dem Finanzamt darüber streiten, ob nun die Kosten zur Beseitigung als Werbungskosten sofort abziehbar sind. Das Finanzamt war der Ansicht, dass diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten nur im Rahmen der sogenannten Absetzung für Abnutzung (AfA) abgesetzt werden dürfen. Schließlich hat der Bundesfinanzhof über den Fall entscheiden müssen:

Klägerin wollte sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend machen

Die Klägerin hatte eine vermietete Eigentumswohnung erworben. Diese befand sich bei Übergang des Eigentums in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand. Im zweiten Jahr nach dem Kauf kündigte die Mieterin und hinterließ die Mietwohnung mit erheblichen Schäden wie eingeschlagenen Scheiben, Schimmel und zerstörten Bodenfließen. Diese Schäden hatte die Mieterin mutwillig verursacht. Die Kosten für die Beseitigung dieser Schäden überschritten 15 Prozent der Anschaffungskosten. Diese Kosten wollte die Vermieterin als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend machen.

Das Finanzamt berief sich auf den Gesetzeswortlaut

Das Finanzamt berief sich auf das Gesetz: § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) definiert anschaffungsnahe Herstellungskosten als Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Das traf nach dem Wortlaut des Gesetzes auch in diesem Fall zu. Daher ordnete das Finanzamt die Aufwendungen als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten ein und nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten.

BFH: Wortlaut geht zu weit

Der Fall landete schließlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Der BFH stimmte zwar zu, dass nach dem Wortlaut des Gesetzes diese Kosten als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen sind, aber der Wortlaut gehe zu weit und sei daher einzuschränken: Die Vorschrift solle für Instandsetzungsmaßnahmen nicht gelten, wenn der maßgebliche Schaden nach dem Erwerb der Immobilie eingetreten ist und Dritte den Schaden schuldhaft verursacht haben. Folglich gab der BFH der Klägerin Recht und sie konnte die Kosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten abziehen.

(BFH, Urteil v. 09.05.2017, Az.: IX R 6/16)

(FMA)

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