Steuertipp vom 20.04.2017

Miet- und Pachteinkünfte – Dauer ist wichtig

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Nur kurzfristige Vermietung oder Verpachtung verhindert regelmäßig den Werbungskostenabzug.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung überprüft das Finanzamt insbesondere deren Dauerhaftigkeit. Die folgenden Beispiele sollen mögliche Fallstricke aufzeigen.

Nur langfristige Überlassung steuerrelevant

Ausgaben, die dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt von Einnahmen dienen, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Sie mindern durch Abzug von den Einnahmen das zu versteuernde Einkommen. Damit ein kurzfristiges Vermieten oder Verpachten nicht zum Steuer sparen ausgenutzt wird, ist das langfristige Ziel von Werbungskosten übersteigenden Einnahmen erforderlich.

Zeitmietverträge und befristete Verträge

Ein Zeitmietvertrag oder befristeter Vertrag spricht per se noch nicht gegen eine dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht. Schließlich kann sich ein weiterer Vertrag anschließen oder eine Verlängerung erfolgen. Endet der Vertrag allerdings in weniger als fünf Jahren seit Beginn der eigenen Vermietungstätigkeit und überstiegen die bisherigen Werbungskosten die Einnahmen, dann sind Gründe dafür vom Steuerpflichtigen darzulegen.

Selbstnutzungsklauseln und Erwerb von Miet- und Pachtobjekten

Vorsicht ist insbesondere bei einer vertraglich geregelten Selbstnutzung angebracht - vor allem wenn von ihr Gebrauch gemacht wird. Erfolgt das in weniger als fünf Jahren seit Beginn der eigenen Vermietertätigkeit, werten Gerichte und Behörden das als deutliches Zeichen gegen eine dauerhafte Einnahmeerzielungsabsicht. Bedeutung erlangt das auch für die Erwerber vermieteter und verpachteter Objekte. Denn sie treten in den bestehenden Miet- oder Pachtvertrag ein. Der Vertrag sollte daher auch hier auf Inhalte überprüft werden, die für ein vorzeitiges Ende des bestehenden Vertrags sprechen.

Wer das Objekt dann innerhalb von weniger als fünf Jahren weiter veräußert oder selbst nutzt, sollte besonders gute Gründe dafür haben. Denn lagen die Einnahmen bis dahin unter den geltend gemachten Werbungskosten, so muss der Steuerpflichtige beweisen, warum die Eigennutzung oder Veräußerung bereits jetzt erfolgen musste, obwohl das erst später beabsichtigt war. Bei der Behauptung, ein neuer Mieter sei nicht zu finden gewesen, ist das ernsthafte Bemühen darum darzulegen.

Besonderheit bei unentgeltlichem Erhalt des Objekts

In zeitlicher Hinsicht besteht eine Besonderheit, wenn der Erwerb ohne Gegenleistung - etwa im Erbfall - erfolgte. Dann gilt als Beginn des Verhältnisses der Zeitpunkt der vorher bestehenden Vermietung oder Verpachtung. Grund ist die personen- beziehungsweise subjektübergreifenden wirtschaftliche Betrachtung, die hier eine Einheit annimmt.

(GUE)

Foto: ©Fotolia.com/Thomas Aumann

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steuerberater.net - Redaktionsteam
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