Steuertipp vom 17.08.2017

Immobilienkauf – die Nebenkosten und die Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer, Nebenkosten, –, Immobilienkauf
Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt nicht nur vom jeweiligen Bundesland ab.

Beim Erwerb einer Immobilie kommen zum Kaufpreis regelmäßig Nebenkosten hinzu. Unbebaute Grundstücke erfordern nicht selten eine Vermessung. Auch ein Bodengutachten macht Sinn, um späteren Ärger zu vermeiden. Ohne notarielle Beurkundung scheitert die Eigentumsübertragung, ob mit oder ohne Bebauung. Das Gesetz verlangt zum Eigentumserwerb außerdem die Eintragung ins Grundbuch. Bei Kreditfinanzierung können einzutragende Pfandrechte hinzukommen. Und nicht selten war ein Makler beteiligt. Vermessungsgebühren, Ausgaben für Gutachten, Notarkosten, Grundbucheinträge und Maklerprovision. Das läppert sich. Obendrein langt auch noch der Fiskus mit der Grunderwerbsteuer vom jeweiligen Bundesland abhängig mit 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent zu. Bei 300.000 Euro sind das 10.500 bis 19.500 Euro allein an Grunderwerbsteuer, die üblicherweise der Erwerber übernimmt und die bereits mit Abschluss des Kaufvertrags fällig werden. Da ist es wichtig, deren Bemessungsgrundlage zu kennen.

Kaufpreis ist nicht alleiniges Kriterium

Die Grunderwerbsteuer fällt vor allem beim Erwerb von Grundstücken und Gebäuden durch den Kaufvertrag an - Eigentumswohnungen miteinbezogen. Ausnahmen von der Besteuerung regelt § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Maßstab für die Steuer ist dabei der Wert der Gegenleistung. Darunter fällt alles, was der Grundstückskäufer für den von ihm geleisteten Kaufpreis erhält. Zur Gegenleistung zählt aber auch die Übernahme von Darlehen und auf dem Grundstück lastender Rechte Dritter, wie sie etwa Grundpfandrechte in Form von Grundschuld und Hypothek darstellen. Ebenso zur Gegenleistung zählen etwaige Nutzungsrechte, wie ein Nießbrauch oder Leibgeding. Ein deswegen geringerer Kaufpreis ist in solchen Fällen also nicht die entscheidende Bemessungsgrundlage. Bei den bereits erwähnten Nebenkosten ist allerdings zu unterscheiden:

Gutachten und Sanierungskosten

Ein Bodengutachten erfolgt in der Regel vor dem Grundstückskauf durch den Käufer. Schließlich soll es helfen, über den Kauf überhaupt erst zu entscheiden. So hat es auch nichts mit dem steuerrelevanten Erwerb zu tun. Die Kosten spielen für die Berechnung der Grunderwerbsteuer allerdings eine Rolle, wenn der Verkäufer sie übernimmt. Denn in diesem Fall stellen sie eine Gegenleistung dar. Im Übrigen können versteckte Altlasten aber auch erst nach dem Kauf auftauchen. Das Bundesbodenschutzgesetz verpflichtet in solchen Fällen auch frühere Eigentümer zur Sanierung. Der Kaufvertrag kann dabei unter anderem regeln, dass allein der Käufer die Sanierungskosten trägt. In diesem Fall zählen diese nicht zur Gegenleistung. Hat der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss allerdings die Sanierung angeboten und der Käufer das Angebot später unverändert oder nur gering abgeändert angenommen, zählen die Kosten zur Bemessungsgrundlage.

Kosten für Wertgutachten, die ein Kreditgeber vor einer Finanzierung verlangt, tauchen normalerweise nicht im Kaufvertrag auf. Denn Banken und andere Baufinanzierer berechnen sie in der Regel in die Darlehenszinsen mit ein. Zudem bilden sie für den Käufer keine im Zusammenhang mit dem Erwerb stehende Gegenleistung.

Vermessungskosten

Vermessungskosten trägt in der Regel der Verkäufer. Dann bleiben sie steuerlich unberücksichtigt. Zahlt sie allerdings der Käufer, sind sie Teil der Gegenleistung und erhöhen die Bemessungsgrundlage. Denn in diesem Fall handelt es sich dabei um keine gesetzliche Verpflichtung mehr.

Notarkosten

Anders sieht es hingegen bei den Notarkosten aus. Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bei einem Grundstückserwerb die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags verlangt, handelt es sich um eine gesetzliche Verpflichtung des Käufers. Dementsprechend unterliegen die Notarkosten nicht der Grunderwerbsteuer.

Kosten des Grundbuchamts

Auch die zum Eigentumserwerb notwendige Eintragung in das Grundbuch stellt eine gesetzliche Verpflichtung des Käufers dar. Dementsprechend bleiben auch diese Kosten bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer außen vor. Die mitunter notwendige Löschung von Grundpfandrechten stellt hingegen eine Verpflichtung des Verkäufers dar. Denn dieser ist bei einem Kaufvertrag laut Gesetz verpflichtet, eine Sache frei von Rechtsmängeln zu verschaffen. Laut BGB liegt ein solcher Rechtsmangel insbesondere vor, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht mehr besteht.

Maklerprovision

Bei den auch als Courtage bezeichneten Maklergebühren kommt es auf die Formulierung des Maklervertrags an. Die Maklerprovision ist keine Gegenleistung des Verkäufers und damit irrelevant für die Grunderwerbsteuer, wenn laut Maklervertrag allein der Käufer zu ihrer Zahlung verpflichtet ist. Sobald der Käufer jedoch eine eventuelle Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung der Maklercourtage aus dem Maklervertrag übernimmt, ist es mit der grunderwerbsteuerfreien Maklerprovision vorbei.

Einrichtung von Haus und Grundstück

Nicht zum grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis zählt auch eine eventuell miterworbene Einrichtung des Grundstücks bzw. Hauses. Beim Kauf samt Einrichtung ist es daher sinnvoll, für das Finanzamt klar nachvollziehbar, entsprechende Ausgaben für die Einrichtung getrennt von denen für das Haus und Grundstück im Kaufvertrag aufzuführen. Dazu zählen nicht nur Möbel und die Einbauküche. Auch ein Pool oder eine auf dem Dach angebrachte Photovoltaikanlage, die gewerblich genutzt wird, lässt sich extra ausweisen und unterliegt nicht der Steuer.

Spätere Erstattung von Nebenkosten

Erstattet der Verkäufer später dem Käufer die zunächst von ihm gezahlten Nebenkosten, dann kann dies eine nachträgliche Minderung der Grunderwerbsteuer bedeuten. Allerdings bleibt eine dabei eventuell vom Verkäufer mitübernommene Grunderwerbsteuer bei der Neuberechnung außen vor. Aufpassen heißt es auch, wenn in enger zeitlicher Abfolge Grundstückskauf und anschließende Bebauung erfolgen. Denn die Grunderwerbsteuer wird auch beim Erwerb noch fertigzustellender Häuser und Eigentumswohnungen fällig.

Notar klärt keine steuerlichen Fragen

Die zahlreichen Weichenstellungen, die für die Grunderwerbsteuerpflicht eine Rolle spielen, zeigen, dass das Hinzuziehen eines Steuerberaters sinnvoll sein kann. Das gilt insbesondere deshalb, weil ein Notar in diesem Zusammenhang keine Pflichten zur steuerlichen Beratung hat und sie aus Haftungsgründen im Regelfall auch unterlässt.

(GUE)

Foto: ©Fotolia.com/egeneralk

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