Steuertipp vom 31.08.2017

Angehörige als Mieter – die größten steuerrechtlichen Stolperfallen

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Bei der Vermietung einer Wohnung zum „Sonderpreis“ an Angehörige muss einiges beachtet werden, damit der Steuervorteil nicht futsch ist.
Bei der Vermietung einer Wohnung zum „Sonderpreis“ an Angehörige muss einiges beachtet werden, damit der Steuervorteil nicht futsch ist.

Mit der Vermietung der Eigentumswohnung an Kinder, Geschwister, Eltern oder Großeltern kann man nicht nur der Familie unter die Arme greifen, sondern auch selbst Steuern sparen. Damit das Steuersparmodell aber aufgeht, muss man bei der Gestaltung des Mietvertrags als rechtlicher Basis für das Mietverhältnis einiges beachten, denn das Finanzamt spielt nicht bei jeder Vermietung an Angehörige mit.

Mietverträge mit nahen Angehörigen sind immer Streitpunkt in der Finanzverwaltung und ein Dauerthema vor den Finanzgerichten, wobei der Bundesfinanzhof (BFH) mittlerweile wichtige Grundsätze zur Anerkennung derartiger Verträge herausgearbeitet hat. Als Faustregel gilt danach, dass Angehörigen-Mietverträge zwar eine günstigere Miete enthalten dürfen, aber ansonsten wie normale Mietverträge aussehen und gelebt werden müssen. Aber wie genau muss der Mietvertrag mit Angehörigen aussehen, um diese Faustregel zu erfüllen?

Angehörige als Mieter – eine klassische Win-Win-Situation

In der Regel werden Wohnräume der Familie für einen deutlich günstigeren Mietzins überlassen. Die Verwandtschaft zahlt deshalb für die Mieträume eine deutlich geringere Miete, als sie bei einem anderen Mietverhältnis als ortsübliche Miete hätte entrichten müssen. Von der Vermietung der Wohnräume an Angehörige profitiert aber nicht nur die Verwandtschaft, sondern auch der Vermieter selbst, da dieser durch die niedrige Miete Steuern sparen kann.

Das deutsche Einkommensteuerrecht kennt insgesamt sieben Einkommensarten, zu denen auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen. Deshalb müssen Vermieter und Verpächter auf ihre jeweilige Miete bzw. Pacht grundsätzlich Steuern zahlen. Von diesen zu versteuernden Mieteinahmen oder Pachteinahmen dürfen aber alle Kosten abgezogen werden, die durch die Vermietung oder Verpachtung anfallen. Diese abzugsfähigen Kosten bezeichnet man als Werbungskosten. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können z. B. Kosten für Renovierung und Instandhaltung, Zinsen für das finanzierende Darlehen, die Grundsteuer und die Abschreibung für das Mietobjekt als steuermindernde Werbungskosten angesetzt werden. Da die Werbungskosten bei einer Mietwohnung sehr vielfältig sein können, übersteigen sie oft die tatsächlich eingenommene Miete. Der Verlust kann in der Einkommensteuererklärung mit den Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Durch die günstigere Miete der Verwandtschaft fällt dieser Verlust entsprechend höher aus und reduziert dadurch die Gesamtsteuerlast des Vermieters.

Mietvertrag als Rechtsgrundlage für die Wohnraumnutzung

Rechtliche Grundlage für die Überlassung einer Immobilie an Verwandte ist wie bei jeder anderen Überlassung auch der Mietvertrag. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, die Wohnung dem Mieter zu überlassen, und den Mieter zur Zahlung der Miete. Die besondere Herausforderung bei Angehörigenmietverträgen ist, dass diese so gestaltet werden müssen, dass sie auch im Falle von Streitigkeiten und Konflikten in der Familie Bestand haben. Gerade mit Kindern, Eltern, Nichten, Cousinen, Tanten, Enkeln oder Großeltern streitet man sich schnell mal und in vielen Fällen um Kleinigkeiten. Der Mietvertrag sollte so gestaltet werden, dass sich diese alltäglichen Streitereien nicht auf das Mietverhältnis auswirken können.

Bei der Vermietung einer Wohnung an Verwandte muss der Mietvertrag aber nicht nur die Weichen für ein konfliktfreies Mietverhältnis stellen, sondern auch vom Finanzamt akzeptiert werden. Andernfalls kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug kürzen oder sogar ganz ausschließen. Der Mietvertrag mit der Familie muss deshalb einerseits so gestaltet sein, dass er bei innerfamiliären Konflikten nicht als Druckmittel eingesetzt werden kann und andererseits auch vom Finanzamt akzeptiert wird.

Anforderungen an den Mietvertrag vom Finanzamt

Damit der Mietvertrag mit Angehörigen der Prüfung des Finanzamts standhält und steuerrechtlich anerkannt wird, muss er nach der feststehenden Rechtsprechung der Finanzgerichte bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sein und sowohl die Vertragsgestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.

66 Prozent der ortsüblichen Miete

Die verlangte Miete darf bei einem Angehörigenmietvertrag zwar niedriger, aber nicht zu niedrig sein. Sie muss mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Als ortsübliche Vergleichsmiete ist nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) die ortsübliche Bruttomiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung heranzuziehen. Diese setzte sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen, die nach der Betriebskostenverordnung (BetrVK) umlagefähig sind (BFH, Urteil v. 10.05.2016, Az.: IX R 44/15).

Liegt die Miete der Kinder oder Eltern unterhalb der Schwelle, gewährt das Finanzamt nicht mehr den vollen Werbungskostenabzug, sondern nimmt eine entsprechende Kürzung vor. Es können dann nicht mehr alle Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden. Diese Anforderung an die Mindesthöhe der Miete gilt nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages, sondern erfasst auch alle Mieterhöhungen. Wenn die ortsübliche Miete steigt, muss deshalb auch die Miete der Verwandtschaft entsprechend angepasst werden. Können Kinder, Enkel, Nichten oder Eltern die Miete überhaupt nicht aufbringen, besteht auch die Möglichkeit, dass das Finanzamt einen Scheinmietvertrag annimmt, den es steuerrechtlich überhaupt nicht anerkennt.

Keine Bevorteilung der Angehörigen

Unabhängig von der Miete gilt, dass Angehörige im Mietvertrag nicht bessergestellt sein dürfen, als andere Mieter es wären. Das Finanzamt kontrolliert deshalb sämtliche Konditionen des Mietverhältnisses und vergleicht sie mit anderen Mietverträgen. Eine Bevorteilung wird z. B. angenommen, wenn nach dem Mietvertrag keine oder ausschließlich Nebenkosten zu zahlen sind. Damit ein Mietvertrag mit Verwandten als echter Mietvertrag vom Finanzamt anerkannt wird, muss er also fremdüblich gestaltet sein und einem entsprechendem Fremdvergleich standhalten. Es empfiehlt sich deshalb immer, einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen, für den man ein Musterformular verwendet und entsprechend anpasst. Bei zahlreichen Abweichungen im abgeschlossenen Mietvertrag von den zwischen fremden Dritten üblichen Vereinbarungen wird der Vertrag aus steuerrechtlicher Sicht nicht anerkannt. Der BFH hat hier z. B. entschieden, dass fehlende Nebenkostenvorauszahlungen, die jährliche Zahlung von Miete und Nebenkosten sowie lange Kündigungsfristen in einem Angehörigenvertrag als steuerschädlich einzustufen sind (BFH, Urteil v. 04.10.2016, Az.: IX R 8/16).

Überweisung der Miete

Ausschlaggebend für die steuerliche Anerkennung oder Ablehnung ist am Ende die Gesamtwürdigung aller Umstände. Deshalb schaut das Finanzamt nicht nur bei der Höhe der Miete und den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters ganz genau hin, sondern auch bei der Zahlung der Miete. Die Miete muss immer pünktlich entrichtet und per Überweisung oder Einzugsermächtigung gezahlt werden. Darüber hinaus darf die Miete nicht über irgendwelche Wege doch wieder an den Mieter zurückfließen.

Besondere Vorsicht bei unterhaltspflichtigen Kindern

Angehörigenmietverträge mit volljährigen Kindern, die noch unterhaltsberechtigt sind, sorgen immer wieder für Streit vor den Finanzgerichten. Diesen besonderen Fall von Angehörigenmietverträgen akzeptiert das Finanzamt häufig nicht. Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf gab in einer jüngeren Entscheidung in einem konkreten Fall dem Finanzamt recht und stufte den dort streitgegenständlichen Mietvertrag als Teil des Unterhalts ein (FG Düsseldorf, Urteil v. 20.05.2015 – 7 K 1077/14 E). Eltern müssen ihren Kindern den Unterhalt nämlich nicht zwingend in Form einer bestimmten Geldsumme zahlen, sondern haben auch die Möglichkeit ihnen Sachleistungen oder auch die Nutzung von Wohnräumen zu überlassen. Diese Art des Unterhalts bezeichnen die Juristen als Naturalunterhalt. Der BFH bestätigte später die Rechtsauffassung des FG Düsseldorf und stellte explizit klar, dass Angehörigenmietverträge, bei denen die Mietzahlung mit Unterhaltsansprüchen verrechnet wird, steuerrechtlich nur anerkannt werden, wenn Miete und Unterhalt in der Vereinbarung der Höhe nach festgelegt werden und zum jeweiligen Fälligkeitstermin eine tatsächliche Abrechnung vorgenommen wird (BFH, Urteil v. 16.02. 2016 – IX R 28/15).

Bei unterhaltspflichtigen Kindern sollten Eltern daher über andere Alternativen zum Angehörigenmietvertrag nachdenken. So besteht z. B. die Möglichkeit, den Kindern einen steuerfreien Geldbetrag zu schenken, von dem sie dann die Miete bezahlen können, sodass kein Rückfluss der Miete mehr vorliegt.

(THE)

Foto: ©Fotolia.com/Syda Productions

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